Vender una vivienda en Alicante en 2025 implica conocer con precisión qué impuestos deberás pagar para evitar sorpresas y calcular correctamente el beneficio real de la operación. Muchos propietarios se centran solo en el precio de venta, pero desconocen que los impuestos, gastos y retenciones pueden modificar de forma importante la cantidad final que recibirán.
In Mayrasa, trabajamos cada semana con propietarios que van a vender y necesitan claridad, cifras exactas y una estrategia fiscal adecuada para que la operación sea rentable. Por eso hemos preparado esta guía actualizada 2025 sobre los impuestos por vender una vivienda en Alicante, explicada de forma directa, práctica y sin tecnicismos innecesarios.
¿Qué impuestos se pagan al vender una vivienda en Alicante?
In 2025, cualquier propietario que venda un inmueble en Alicante debe contemplar tres grandes bloques fiscales:
• Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)
• IRPF por ganancia patrimonial
• Gastos y retenciones específicas según el caso (no siempre son impuestos, pero sí afectan a lo que recibes)
Vamos uno por uno.
Plusvalía Municipal en Alicante 2025
Es el impuesto municipal más conocido. Lo cobra el Ayuntamiento de Alicante (o el municipio correspondiente) por el incremento del valor del terreno desde que se adquirió la vivienda hasta que se vende.
¿Quién lo paga?
En el 99 % de los casos, lo paga el vendedor. Solo en operaciones excepcionales se pacta lo contrario.
¿Cuánto vas a pagar?
Depende de tres factores:
• Valor catastral del suelo
• Años transcurridos desde la compra
• Porcentaje aplicado por el ayuntamiento
Desde el cambio legal, el vendedor puede elegir entre dos métodos:
• Método objetivo (coeficientes oficiales según años)
• Método real (si demuestras que el incremento ha sido menor)
En Mayrasa solemos recomendar usar el método que suponga menor coste. Cada caso se estudia con documentos reales.
¿Y si no ha habido ganancia?
Si el piso se vende por igual o menos precio del que se compró, el vendedor puede quedar exento de pagar la plusvalía, siempre que lo acredite documentalmente.
IRPF por vender una vivienda en 2025
Es el impuesto más importante, porque tiene impacto directo en el beneficio final.
En el IRPF, Hacienda considera que has tenido una ganancia patrimonial si vendes tu vivienda por un valor superior al que pagaste en su día.
¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial?
La fórmula es sencilla:
Precio de venta
- - (Precio de compra + gastos de compra + reformas justificadas)
= Ganancia sujeta a IRPF
Tipos impositivos IRPF 2025
Estas son las tarifas que se aplican sobre la ganancia obtenida:
• 19 % para los primeros 6.000 €
• 21 % von 6.000 € a 50.000 €
• 23 % von 50.000 € a 200.000 €
• 27 % a partir de 200.000 €
Para viviendas con mucho incremento de valor, el impacto puede ser considerable.
¿Se puede evitar el IRPF? Ja, en estos casos:
1. Steuerbefreiung für Reinvestitionen am gewöhnlichen Aufenthaltsort
Si reinviertes el dinero de la venta en comprar otra vivienda habitual, puedes estar exento del IRPF.
2. Exención para mayores de 65 años
Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, quedas exento del IRPF, sin necesidad de reinvertir.
3. Exención por constituir renta vitalicia (mayores de 65 años)
Si no es la vivienda habitual, pero inviertes la ganancia en una renta vitalicia, también puedes evitar pagar.
4. Venta con pérdidas
Si vendes por menos de lo que pagaste, no tienes ganancia y no tributas.
Eine Mayrasa, cuando un propietario nos contrata para vender, revisamos su situación fiscal para ver cuál es la estrategia más beneficiosa antes de fijar el precio en portales.
Otros gastos que afectan al dinero final (aunque no son impuestos)
Muchos propietarios creen que solo pagarán IRPF y plusvalía, pero al vender deben contemplarse también varios gastos:
• Certificado energético (obligatorio para vender)
• Nota simple y documentación adicional
• Gastos de cancelación de hipoteca (si existe)
• Comisión de la agencia inmobiliaria
• Pequeñas reparaciones para mejorar el estado
• Gestoría jurídica (si se desea)
Estos gastos no son impuestos, pero sí reducen el importe neto de la operación.
¿Qué pasa si el comprador es extranjero?
Muy habitual en Alicante, especialmente en zonas como Torrevieja, Orihuela Costa o Playa San Juan.
El vendedor debe saber que:
• Si el comprador es extranjero no residente, no afecta a tus impuestos.
• Lo que sí sucede es que el comprador debe retener un 3 % del precio de venta para Hacienda si él es no residente, pero esa retención se aplica al comprador, no al vendedor.
Aun así, muchos propietarios nos consultan estas dudas durante procesos de venta en las áreas de venta de Mayrasa.
Errores habituales al vender una vivienda que aumentan impuestos
Los errores más comunes que vemos entre propietarios son:
• Creer que “nunca hay que pagar IRPF”
• No guardar facturas de reformas
• No demostrar el valor real de compra
• No plantear una reinversión para reducir impuestos
• No revisar la plusvalía con los dos métodos disponibles
• Fijar un precio de venta sin cálculo fiscal
• Dejarse asesorar por amigos en lugar de un profesional
Un error fiscal puede costar miles de euros innecesarios. Por eso, en nuestro servicio de asesoramiento inmobiliario siempre incluimos una revisión fiscal antes de lanzar una vivienda al mercado.
Cómo reducir lo que pagas al vender (de forma legal y optimizada)
Aquí entran estrategias profesionales que muchos propietarios desconocen:
• Justificar reformas para aumentar el “valor de adquisición”
• Demostrar gastos asociados a compra o venta
• Ajustar el precio final para equilibrar fiscalidad y beneficio
• Aplicar la exención por reinversión correctamente
• Comprobar si la plusvalía real es menor que la objetiva
• Demostrar pérdida patrimonial si aplica
• Analizar qué parte de la venta se puede optimizar según la edad del propietario
Estas estrategias pueden suponer diferencias de varios miles de euros entre pagar demasiado… o pagar lo justo.
Abschluss
Saber cuáles son los impuestos por vender una vivienda en Alicante en 2025 es imprescindible para tomar decisiones informadas. La venta no es solo una operación inmobiliaria: es también una operación fiscal. Conocer cómo funciona la plusvalía, cuánto te corresponderá pagar de IRPF y qué gastos adicionales debes contemplar te permite calcular el beneficio real de la venta y planificar con seguridad.
In Mayrasa, acompañamos a los propietarios en todo el proceso: valoración real del piso, estrategia de precio, gestión de compradores y análisis fiscal completo para optimizar cada euro.
