Tienes una vivienda ocupada —por okupas puros o por un inquilino que dejó de pagar y no se va— y te planteas lo impensable hace unos años: venderla así. La buena noticia: vender una casa okupada es legal y hay mercado para ella. La mala: se paga con un descuento importante. Aquí tienes las opciones reales, con sus números y sus plazos.
Erste, pon nombre a tu situación
No es lo mismo allanamiento (entran en tu vivienda habitual o segunda residencia en uso: la policía puede actuar de inmediato), que usurpación (ocupan una vivienda vacía: vía penal o civil, más lenta), que inquiokupación (un inquilino con contrato que deja de pagar: desahucio por impago, ni siquiera es „okupación“ legalmente). Cada escenario tiene su procedimiento y sus plazos, y condiciona el precio de venta de forma distinta.
Opción A: desalojar primero, vender después (la que más dinero da)
Es la vía lenta pero la que preserva el valor: la vivienda libre vale mercado completo; ocupada, no. Los procedimientos se han ido agilizando en los últimos años, pero sigue hablándose de muchos meses. Mientras tanto: no cortes suministros ni cambies cerraduras por tu cuenta (puede volverse en tu contra como coacciones), documenta todo y actúa rápido — cuanto antes se denuncia y demanda, más fuerte es tu posición.
Opción B: vender con la ocupación dentro
Existe un mercado de inversores que compran viviendas ocupadas asumiendo ellos el procedimiento. El descuento típico va del 20% al 50% del valor de mercado según el tipo de ocupación, el punto del procedimiento y la zona. Cuanto más avanzado esté el desalojo (demanda admitida, fecha de lanzamiento), menor el descuento: por eso casi siempre compensa iniciar el procedimiento aunque pienses vender.
Opción C: la salida negociada
Incómoda pero a menudo la más rápida y barata: negociar la salida voluntaria (la llamada compensación por llaves). Antes de descartarla por principios, compárala con meses de cuotas, DER ORT, deterioro y abogados. Hecha por escrito y con asesoramiento, desbloquea la venta a valor completo en semanas.
Los números que debes poner en una hoja
Valor de la vivienda libre (con una valoración real de mercado), oferta estimable ocupada, coste mensual de esperar (hipoteca, DER ORT, Gemeinschaft, seguro, deterioro) y plazo realista del procedimiento. Con esas cuatro cifras, la decisión entre A, B y C deja de ser emocional.
En Mayrasa te ayudamos con la parte inmobiliaria: valoración en ambos escenarios, contacto con compradores del perfil adecuado y gestión de la venta cuando la vivienda queda libre; desde la Immobilienberatung te orientamos hacia los profesionales legales adecuados. Y si tu caso aún es prevenible, lee nuestra guía de prevención de ocupación. Cuéntanos tu situación y te damos los números de cada salida.
Cuánto se descuenta según el tipo de ocupación
El descuento no es el mismo en todos los casos: depende de la vía legal disponible y de lo rápido que pueda recuperarse la vivienda. Una orientación:
| Escenario | Vía legal | Descuento al vender ocupada | Plazo orientativo |
|---|---|---|---|
| Allanamiento (vivienda en uso) | Actuación policial inmediata | Niedrig: suele recuperarse antes de vender | Días o pocas semanas |
| Usurpación (vivienda vacía) | Penal o civil | Del 20% al 40% | Varios meses |
| Inquiokupación (inquilino que no paga) | Desahucio por impago | Del 25% al 50% | De 8 A 18 meses según el juzgado |
La regla que se repite en los tres casos: cuanto más avanzado esté el procedimiento de desalojo, menor es el descuento que te pedirá el comprador.
Si vendes ocupada, no pierdas de más
El mercado de vivienda ocupada está lleno de compradores que viven precisamente del desconocimiento del vendedor. Para no regalar dinero: parte siempre de una valoración del inmueble libre, para saber exactamente qué porcentaje estás cediendo; inicia el procedimiento de desalojo antes de vender, porque cada avance (demanda admitida, fecha de lanzamiento) te sube la oferta; pide varias ofertas en lugar de aceptar la primera; y desconfía de quien te mete prisa. Un descuento del 20% con el desahucio ya en marcha es muy distinto de un 50% „por quitártelo de encima“ el primer día.
Qué hacer desde hoy
- Identifica tu escenario: allanamiento, usurpación o impago de un inquilino.
- Denuncia o demanda cuanto antes; la fecha de inicio marca tu posición.
- Consigue una valoración en los dos escenarios: vivienda libre y vivienda ocupada.
- Calcula el coste mensual de esperar (hipoteca, DER ORT, Gemeinschaft, seguro, deterioro).
- Compara las tres salidas con esas cifras delante, no en caliente.
Errores que agravan el problema
- Cortar el agua o la luz o cambiar la cerradura por tu cuenta, que puede convertirse en un delito de coacciones contra ti.
- Dejar pasar meses sin denunciar ni demandar, debilitando tu caso y tu precio.
- Aceptar la primera oferta de un fondo sin una tasación que te diga cuánto estás perdiendo.
- No documentar la ocupación con fotos, fechas y comunicaciones.
- Cerrar una salida negociada de palabra, sin contrato ni asesoramiento.
Preguntas frecuentes
¿Es legal vender una casa ocupada?
Ja. Puedes vender la propiedad aunque esté ocupada; el comprador adquiere el inmueble con la situación dentro y asume el procedimiento de desalojo. Eso sí, debes informar con transparencia del estado real de la vivienda.
¿Cuánto pierdo si vendo ocupada?
Entre un 20% und a 50% del valor de mercado, según el tipo de ocupación, la fase del procedimiento y la zona. Cuanto más avanzado esté el desalojo, menor es el descuento, así que iniciar el procedimiento casi siempre compensa aunque pienses vender.
¿Puedo echar yo mismo a los ocupantes?
No por la fuerza. Tomarte la justicia por tu mano —cambiar cerraduras, cortar suministros o entrar sin autorización— puede constituir delito. El camino es siempre la vía legal, y cuanto antes se inicie, mejor.
¿La compensación por llaves es legal?
Ja: es un acuerdo voluntario para que quien ocupa la vivienda la deje a cambio de una cantidad. Comparada con meses de procedimiento, gastos y deterioro, a menudo es la salida más rápida y barata. Conviene hacerla siempre por escrito y con asesoramiento.
