Cuando llega el momento de adquirir una propiedad, uno de los factores más importantes a tener en cuenta —además del precio, la ubicación o el estado del inmueble— son los beneficios fiscales asociados. En España, comprar una vivienda nueva conlleva implicaciones fiscales distintas a las de una maison d'occasion, lo que puede tener un impacto significativo en tu presupuesto y planificación a largo plazo.
En este artículo te explicamos con detalle cuáles son las ventajas fiscales de comprar una vivienda nueva frente a una usada, especialmente si estás buscando invertir en zonas como Alicante y Murcia, donde el mercado inmobiliario está en constante movimiento.
¿Qué se considera vivienda nueva y vivienda usada?
Antes de entrar en materia, conviene aclarar qué distingue a una vivienda nueva de una usada:
- Vivienda nueva: inmuebles que se compran directamente al promotor y que no han sido habitados previamente. También se consideran nuevas si han estado arrendadas por un plazo inferior a dos años.
- Vivienda usada o de segunda mano: inmuebles que han tenido al menos un propietario anterior o han sido habitadas de forma continuada.
Esta diferencia afecta directamente a los impuestos que pagarás en el momento de la compra.
Impuestos en la compra: IVA vs ITP
Uno de los principales factores fiscales diferenciadores entre vivienda nueva y usada es el tipo de impuesto aplicable:
- Vivienda nueva: está sujeta al IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido). En la mayoría de los casos, este es del 10% del precio de compra. En el caso de vivienda protegida o régimen especial, puede ser del 4%.
- Vivienda usada: se paga el PTI (Droits de mutation immobilière), que varía según la comunidad autónoma. En la Comunidad Valenciana y Murcia, se sitúa entre el 8% et le 10%, aunque puede haber reducciones según edad, discapacidad, número de hijos o si se trata de primera vivienda.
👉 Si estás considerando una propiedad de nouvelle construction, es fundamental calcular este 10% de IVA en tu presupuesto total.
Deducciones y bonificaciones por compra de vivienda nueva
Comprar una vivienda nueva puede dar lugar a diversas ventajas fiscales:
1. Reducción en el IVA para familias numerosas o con discapacidad
En determinados supuestos, el IVA baja del 10% al 4% si el comprador cumple condiciones específicas como:
- Familia numerosa.
- Persona con discapacidad igual o superior al 33%.
- Mayores de 65 años en casos de vivienda adaptada.
2. Ahorro en gastos de notaría y registro
Al tratarse de una primera transmisión, los gastos notariales y registrales pueden ser ligeramente menores, además de contar con mayor seguridad jurídica en la documentación.
3. Posibilidad de deducción por inversión en vivienda habitual (casos limitados)
Quienes adquirieron su vivienda antes del 2013 y reinvierten en otra nueva, podrían beneficiarse de una deducción por reinversión en vivienda habitual. Aunque limitada, sigue activa en algunos supuestos.
Ventajas indirectas: eficiencia energética y menor mantenimiento
Aunque no son estrictamente fiscales, otras ventajas económicas al comprar vivienda nueva son:
- Mejores calificaciones de eficiencia energética, lo que supone ahorro en suministros.
- Viviendas adaptadas a las últimas normativas de aislamiento, ventilación y consumo.
- Menores gastos en mantenimiento o reformas durante los primeros años.
- Mayor facilidad para contratar seguros a precio competitivo.
Todos estos factores repercuten positivamente en tu presupuesto anual y en la rentabilidad de tu inversión si decides vender más adelante.
Casos donde conviene más comprar obra nueva
La compra de vivienda nueva es especialmente recomendable en los siguientes escenarios:
- Si estás comprando tu primera vivienda como residente en España, ya que puedes optar a deducciones y tipos reducidos.
- Si buscas una vivienda con bajo consumo energético y garantías de construcción.
- Si eres una familia numerosa o tienes algún grado de discapacidad reconocido.
- Si planeas alquilar la vivienda y quieres aprovechar la depreciación fiscal como inversión.
En estos casos, adquirir un inmueble nuevo no solo te ofrece beneficios fiscales, sino también mayor rentabilidad a medio y largo plazo.
Recomendaciones para compradores extranjeros
Muchos de nuestros clientes internacionales, especialmente del norte de Europa, no están familiarizados con las diferencias fiscales entre vivienda nueva y usada en España. C'est pourquoi, depuis Mayrasa ofrecemos un servicio completo de conseil immobilier para explicar con claridad:
- Qué impuestos se aplican según tu situación de residencia.
- Cómo declarar tu inversión en tu país de origen.
- Qué gastos deducibles puedes aprovechar si la compra es para alquiler.
- Cómo simplificar los trámites con nuestro servicio de après-vente.
Si estás pensando en invertir desde el extranjero, te ayudamos en tu idioma y con el soporte legal que necesitas para invertir con total tranquilidad.
¿Y si estás entre ambas opciones?
Si tienes dudas entre vivienda nueva o d'occasion, lo ideal es analizar el total de costes asociados a cada opción: impuestos, reforma, eficiencia energética, gastos adicionales… y no solo el precio de compra.
En plus, contamos con una amplia cartera de viviendas nuevas y de segunda mano listas para entrar a vivir: áticos, chalets, appartements oui bungalows en las zonas más demandadas de Alicante y Murcia.
Conclusion
Comprar una vivienda nueva frente a una usada implica diferencias fiscales importantes que no deben pasarse por alto. El IVA, las bonificaciones y los beneficios indirectos hacen que, en muchos casos, adquirir obra nueva sea una opción más atractiva, especialmente si buscas eficiencia, garantía y estabilidad a largo plazo.
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