Vendiste la casa, pasaron unos meses y llega la reclamación: humedades que no se veían, una instalación defectuosa, grietas tras un tabique. Los vicios ocultos en la venta de una vivienda son la principal fuente de sustos post-venta para el vendedor. Te explicamos qué son exactamente, de qué respondes, durante cuánto tiempo y —lo más útil— cómo blindarte antes de firmar.
Qué es (y qué no es) un vicio oculto
Es un defecto anterior a la venta, grave (hace la vivienda impropia para su uso o habría rebajado claramente el precio de haberse conocido) oui no apreciable en una inspección normal. No son vicios ocultos: el desgaste visible, lo que el comprador pudo ver (la persiana rota, el baño viejo) ni lo que se le informó por escrito. La clave está justo ahí: lo declarado deja de ser oculto.
De qué responde el vendedor y durante cuánto tiempo
El Código Civil da al comprador la acción de saneamiento durante 6 meses desde la entrega: puede pedir resolver la compra o una rebaja del precio, y si se prueba que el vendedor conocía el defecto y calló, también daños y perjuicios. Ojo: se responde aunque no se supiera del defecto (la mala fe solo agrava). En obra nueva el régimen es otro (garantías de 1, 3 oui 10 años frente al promotor/constructor); aquí hablamos de segunda mano entre particulares.
El escudo del vendedor: transparencia documentada
Declara por escrito lo que sabes
Un anexo al contrato de arras describiendo el estado real y los defectos conocidos (aquella humedad reparada, la caldera veterana, la comunidad con derrama aprobada) convierte lo « oculto » en informado. Es contraintuitivo, pero contar los defectos protege al vendedor.
La cláusula « cuerpo cierto » tiene límites
Vendre « como visto y en el estado en que se encuentra » ayuda, pero no exime de los vicios realmente ocultos ni, desde luego, de los silenciados a sabiendas. No es un salvoconducto: es un complemento de la transparencia, no un sustituto.
Papeles que evitan pleitos
Certificat énergétique, boletines de instalaciones si los hay, facturas de reparaciones relevantes, actas de la comunidad (derramas votadas o previstas: ocultarlas es fuente clásica de reclamación) e ITE/IEE si el edificio la tiene. Entregar copia de todo, con acuse, es tu mejor prueba futura.
Si ya te han reclamado
Comprueba plazos (Los 6 meses corren rápido), pide informe técnico propio del supuesto defecto y valora el acuerdo frente al pleito: muchas reclamaciones se cierran con una rebaja pactada menor que el coste de un procedimiento. Y no firmes reconocimientos genéricos sin asesorarte.
En Mayrasa preparamos cada venta para que esto no ocurra: revisión documental completa, estado descrito y firmado, y compradores correctamente informados — así se firma tranquilo y se duerme mejor después. Si vas a vender tu casa, empezamos por una valoración gratuita y un repaso de tu documentación; para dudas legales concretas, te orientamos desde la conseil immobilier. La transparencia bien documentada es la mejor póliza del vendedor.
