Vender una vivienda heredada tiene trampas que no existen en una venta normal: plazos fiscales, decisiones tomadas en caliente y varios propietarios opinando a la vez. Estos son los errores al vender una casa heredada que más dinero cuestan —y cómo evitarlos.
Error 1: ponerla a la venta antes de adjudicar la herencia
Sin escritura de aceptación y adjudicación no hay venta posible. Firmar arras « mientras tanto » es firmar penalizaciones si los trámites se alargan. El orden correcto: adjudicar primero (o al menos tener fecha de notaría cerrada), vender después.
Error 2: escriturar la herencia por un valor demasiado bajo
Es el error más caro. El valor de adjudicación es tu precio de compra a efectos del IRPF: si heredas por 90.000 € « para pagar menos ahora » y vendes por 150.000 €, tributarás por 60.000 € de ganancia. Con la bonificación del 99% de sucesiones en la Comunitat Valenciana, ajustar el valor de adjudicación al mercado sale casi gratis y ahorra miles después.
Error 3: dejar pasar los 6 meses de impuestos
Sucesiones y plusvalía municipal tienen 6 meses de plazo. Pasarse supone recargos del 1% mensual (jusqu'à ce que 15% más intereses pasado el año) y bloquea la inscripción registral, es decir, la venta.
Error 4: malvender por prisa o por conflicto
« Lo quitamos de en medio y ya está » es la frase que más dinero ha quemado en herencias. La diferencia entre vender con prisa y vender con método (valoración, preparación, difusión en varios idiomas) suele ser de dos dígitos porcentuales. Si el problema es el desacuerdo entre herederos, la solución no es bajar el precio: es una valoración objetiva que zanje la discusión.
Error 5: enseñarla « con todo dentro »
Muebles de décadas, recuerdos y armarios llenos hunden la percepción del comprador. El vaciado y la limpieza son la inversión con mejor retorno en una casa heredada; te contamos cómo en nuestra guía para preparar una casa para vender.
Error 6: olvidar la segunda plusvalía y la documentación
Al vender pagarás de nuevo plusvalía municipal (solo por el periodo desde la herencia) y necesitarás certificado energético, IBI al día y comunidad sin deudas. Con comprador extranjero —el más probable en la zona— cualquier papel que falte retrasa o mata la operación.
El antídoto de todos los errores: empezar por el valor real
Casi todos estos fallos nacen de no saber cuánto vale la casa de verdad. UN valoración profesional con ventas reales de la zona ordena la adjudicación, alinea a los herederos y fija un precio de venta defendible. En Mayrasa la hacemos gratis y sin compromiso, y si decidís vender, nos ocupamos de todo el proceso. Mejor evitar los errores antes de cometerlos.
Cuánto cuestan de verdad estos errores
El título no exagera: cada uno de estos fallos tiene un precio, y sumados pueden llevarse una parte enorme de la herencia. Una orientación de lo que está en juego:
| Error | Cuánto puede costarte |
|---|---|
| Infravalorar la adjudicación | Entre un 19% et un 28% de IRPF sobre una ganancia que te has inventado |
| Pasarte del plazo de 6 mois | Recargos crecientes hasta el 15% más intereses, y la venta bloqueada |
| Malvender por prisa o conflicto | Entre un 10% et un 20% por debajo del precio de mercado |
| Enseñarla con todo dentro | Semanas o meses de más en venta y ofertas a la baja |
| Papeles a medias con comprador extranjero | Operación caída y vuelta a empezar |
Ninguno de estos costes es inevitable: casi todos se esquivan siguiendo el orden correcto desde el principio.
El orden correcto para no cometer ninguno
La mayoría de los errores nacen de hacer las cosas en el orden equivocado. Esta es la secuencia que los evita casi todos:
- Pide una valoración objetiva antes de tomar cualquier decisión.
- Reúne la documentación de la herencia (defunción, últimas voluntades, testamento, escrituras).
- Firma la escritura de adjudicación por un valor ajustado al mercado, no artificialmente bajo.
- Liquida sucesiones y plusvalía municipal dentro de los 6 mois.
- Inscribe la casa a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad.
- Prepara la vivienda: vaciado, limpieza, certificado energético y papeles al día.
- Sal al mercado con difusión en varios idiomas y un solo interlocutor.
Errores extra cuando el comprador es extranjero
En la Costa Blanca buena parte de los compradores no son españoles, y eso añade fallos propios que en otras zonas no aparecen:
- No preparar NIE ni poderes cuando algún heredero vive fuera, y frenar la firma en el último momento.
- Olvidar la retención del 3% que se aplica al vendedor no residente y llevarse un susto en el reparto.
- Entregar documentación sin traducir ni apostillar, lo que ralentiza a notaría y comprador.
- Anunciar solo en español y renunciar al comprador internacional, que en muchas ventas de la zona es la mayoría.
Preguntas frecuentes
¿Cuál de todos estos errores es el más caro?
Casi siempre infravalorar la adjudicación. Como con la bonificación del 99% de sucesiones apenas pagas al heredar, escriturar por un valor bajo no te ahorra casi nada ahora, pero convierte toda la diferencia hasta el precio de venta en ganancia sujeta a IRPF después.
¿Se puede corregir un valor de adjudicación ya escriturado?
Es complicado y no siempre sale a cuenta: implica una escritura complementaria y volver a liquidar impuestos. Por eso lo importante es ajustarlo bien la primera vez. Si ya has firmado, consulta tu caso con una gestoría antes de vender.
¿Merece la pena reformar para no malvender?
Rara vez una reforma integral. Lo que sí rinde es el vaciado, una limpieza a fondo, pintura y arreglar lo que esté roto a la vista. En casas heredadas de la zona, esa puesta a punto básica mueve más el precio final que cualquier obra grande.
¿Qué hago si ya me he pasado del plazo de 6 mois?
Presenta cuanto antes: los recargos crecen con el tiempo, así que cada mes cuenta. En algunos casos puede pedirse aplazamiento o fraccionamiento del pago. Lo que no conviene es dejarlo correr, porque sin los impuestos liquidados no podrás inscribir ni vender la casa.
Un ejemplo de lo que está en juego
Imagina un apartamento heredado en Torrevieja que el mercado paga a 150.000 €. Dos herederos deciden escriturar la adjudicación por 90.000 € « para pagar menos ». Como en la Comunitat Valenciana la familia directa tiene la bonificación del 99% en sucesiones, ese ahorro inmediato es casi cero. Un año después venden por 150.000 €: Hacienda ve una ganancia patrimonial de 60.000 € y les reclama alrededor de 13.000 € de IRPF. Si hubieran adjudicado por el valor real de mercado, esa ganancia —y esa factura— habrían sido prácticamente nulas. Es el mismo piso, el mismo precio de venta y una diferencia de miles de euros que depende solo de una cifra escrita en la escritura de herencia. Por eso el primer paso, siempre, es saber cuánto vale la casa de verdad antes de firmar nada.
