C'est l'opération star après un divorce ou un héritage entre deux: l'un garde la maison et dédommage l'autre pour sa part. Est appelé disparition de copropriété oui, bien joué, C'est bien moins cher qu'une vente entre particuliers. Voici comment ça marche, ce que ça coûte et les pièges à éviter.
Qu'est-ce que c'est exactement
Lorsqu'un logement appartient à plusieurs personnes (divorce, frères et sœurs, partenaires), Tout le monde peut demander à quitter la copropriété. Si la maison est indivisible – comme presque toutes –, La solution légale est de l'attribuer à l'un des copropriétaires, qui rémunère les autres en argent pour leur pourcentage. C'est l'extinction de la copropriété: ce n'est pas une vente, est la dissolution d'une copropriété, et cette différence juridique est ce qui rend l'opération moins chère.
L'avantage fiscal: AJD au lieu d'ITP
Une vente de la moitié de la maison paierait ITP (il 10% dans la Communauté valencienne, environ la moitié). La résiliation de la copropriété est plutôt imposée Actes juridiques documentés, autour du 1,5% —et calculé selon le cas sur la part attribuée—. Dans une maison de 200.000 €, on parle de milliers d'euros de différence. Exigences que le Trésor doit respecter: la compensation doit être en argent et proportionnelle, et la maison vraiment indivisible.
L'étape que personne ne peut sauter: l'hypothèque
L'acte de résiliation ne modifie pas le prêt: Si vous avez tous les deux signé l'hypothèque, Vous devez toujours tous les deux même si la maison vous appartient déjà.. La banque doit accepter le libération du codébiteur (novation) ou une nouvelle hypothèque au nom de celle qui reste. La banque étudiera seule sa solvabilité: Il est conseillé d'avoir cette conversation avec l'entité avant signer quoi que ce soit devant un notaire.
C'est fait pour combien ?? La valeur est tout
L'indemnisation est calculée sur la valeur de la maison, et c'est là que l'argent réel est en jeu: chaque 10.000 La différence d'évaluation en € est 5.000 € qu'une partie gagne et l'autre perd. Les portails ne fonctionnent pas (afficher les prix des annonces, pas à vendre) et la valeur cadastrale de référence ne représente qu'un minimum fiscal. Ce qui est juste pour les deux parties, c'est évaluation professionnelle avec ventes réelles dans la région, identique pour les deux.
Et si personne ne pouvait le garder ??
Donc l'extinction de la copropriété n'est pas votre chiffre: La solution est de vendre la maison entière et de la distribuer. C'est aussi généralement la réponse lorsque la personne qui souhaite le conserver n'obtient pas seule le financement.. Dans ce scénario, plus tôt on supposera, meilleur prix que vous obtenez: Les ventes conclues sereinement rapportent plus que celles imposées par le tribunal.
Résumé pratique
1) Évaluation objective. 2) Conversation avec la banque sur la libération du codébiteur. 3) Numéros des deux options (garder ou vendre). 4) Notaire. Chez Mayrasa, nous résolvons le problème pour vous. 1 gratuit et, Si la réponse finit par être de vendre, nous gérons la vente complète; Pour la suite des étapes nous vous guidons depuis notre conseil immobilier. Demandez-nous sans engagement.
Combien ça coûte en pratique ?
Un exemple concret: une maison de 200.000 € qui appartient à deux personnes 50%, et l'un se retrouve à compenser l'autre avec 100.000 €. Ce sont les coûts indicatifs dans la Communauté valencienne:
| Concept | Coût approximatif |
|---|---|
| DJA (autour du 1,5% sur la partie attribuée) | 1.500 € environ. |
| Notaire | 600 - 1.000 € |
| Enregistrement des biens | 300 - 600 € |
| Gestion (facultatif) | 300 - 500 € |
| Évaluation | 300 - 600 € |
| Novation ou nouvelle hypothèque | Variable, selon la banque |
Pour comparer: si cette même moitié était achetée dans le cadre d'une vente normale, l'ITP serait là 10.000 €. La différence – plusieurs milliers d’euros – est exactement ce qui est économisé en réalisant l’opération de résiliation de copropriété..
Extinction de copropriété étape par étape
- Convenez de la valeur de la maison avec un évaluation impartiale, identique pour les deux.
- Parlez à la banque: libération du codébiteur ou nouvelle hypothèque au nom de la personne restante.
- Signer l'acte d'extinction devant notaire, avec compensation monétaire.
- Liquider l'AJD (modèle 600) dans les délais.
- Enregistrez le nouveau propriétaire dans le registre de la propriété.
Erreurs fréquentes en matière de résiliation de copropriété
- Écrivez-le comme une vente et payer l'ITP du 10% au lieu de l'AJD de 1,5%.
- Compensation avec d'autres actifs au lieu de l'argent, qu'est-ce qui peut vous faire perdre le traitement fiscal avantageux.
- Récompense pour une valeur non proportionnelle et générer une allocation excédentaire qui est taxée comme une transmission normale.
- Signer sans résoudre l’hypothèque et continuez à répondre en tant que cosignataire d'une maison qui n'est plus la vôtre.
- Définir la valeur du mot et découvrez plus tard qu'un parti a perdu des milliers d'euros.
Questions fréquemment posées
Combien économisez-vous par rapport à une vente ??
La différence est dans la taxe: une vente à moitié payée ITP (il 10% dans la Communauté Valencienne), tandis que la résiliation de la copropriété paie l'AJD (autour du 1,5%). Dans une maison moyenne, Cela représente plusieurs milliers d'euros d'économies..
Sur quelle valeur l'AJD est-elle versée ??
Généralement sur la valeur de la partie attribuée, avec la valeur de référence comme minimum fiscal. C'est pourquoi une évaluation bien faite ne se contente pas de répartir équitablement entre les parties, Il supporte également la valeur déclarée devant le Trésor.
La banque peut-elle refuser de me libérer en tant que cosignataire?
Ouais. La banque ne le libère que si celui qui reste démontre qu'il peut payer seul les frais.. Si tu ne l'acceptes pas, Les alternatives sont de chercher une autre banque qui subrogera l'hypothèque ou, s'il n'y a pas de financement, vendre la maison et distribuer.
La résiliation de la copropriété fonctionne-t-elle si nous sommes trois ou plus ??
Ouais. L’un remporte la maison et rémunère tous les autres en argent proportionnellement à leur part.. Si personne ne peut ou ne veut conserver la propriété, la sortie est à nouveau vendre toute la maison et distribuer le montant.
En héritage et divorce: mêmes règles, différentes nuances
Le chiffre est le même que la copropriété soit issue d'un héritage entre frères et sœurs ou d'un divorce., et dans les deux cas les économies d'impôt (AJD au lieu d'ITP) fonctionne pareil. Les nuances sont au point de départ. En un héritage, La maison arrive généralement sans hypothèque mais avec plus de copropriétaires, donc l'enjeu est que tout le monde accepte la même valeur et que celui qui la garde puisse récompenser les autres. Dans un divorce, La chose habituelle est qu'il n'y a que deux parties mais avec une hypothèque commune vivante, et là le goulot d'étranglement c'est presque toujours la banque. Dans les deux scénarios, l'ordre correct est identique: d'abord la valeur cible, puis le financement et, enfin, je le notifierais. Réussir ces deux étapes avant de signer, c'est ce qui transforme une opération tendue en une procédure sereine.
