Es la operación estrella tras un divorcio o una herencia entre dos: uno se queda la casa y compensa al otro por su parte. Se llama extinción de condominio oui, bien hecha, es mucho más barata que una compraventa entre particulares. Aquí tienes cómo funciona, qué cuesta y las trampas a evitar.
Qué es exactamente
Cuando una vivienda pertenece a varias personas (excónyuges, hermanos, socios), cualquiera puede pedir salir de la copropiedad. Si la casa es indivisible —como casi todas—, la solución legal es adjudicársela a uno de los copropietarios, que compensa a los demás en dinero por su porcentaje. Eso es la extinción de condominio: no es una venta, es la disolución de una copropiedad, y esa diferencia jurídica es la que abarata la operación.
La ventaja fiscal: AJD en lugar de ITP
Una compraventa de la mitad de la casa pagaría ITP (il 10% en la Comunitat Valenciana sobre esa mitad). La extinción de condominio tributa en cambio por Actes juridiques documentés, en torno al 1,5% —y calculado según el caso sobre la parte adjudicada—. En una vivienda de 200.000 €, hablamos de miles de euros de diferencia. Requisitos para que Hacienda la respete: la compensación debe ser en dinero y proporcional, y la casa realmente indivisible.
El paso que nadie puede saltarse: l'hypothèque
La escritura de extinción no modifica el préstamo: si los dos firmasteis la hipoteca, los dos seguís debiendo aunque la casa ya sea de uno. Hace falta que el banco acepte la liberación del codeudor (novación) o una nueva hipoteca a nombre del que se queda. El banco estudiará su solvencia en solitario: conviene tener esta conversación con la entidad avant de firmar nada ante notario.
¿Por cuánto se hace? El valor lo es todo
La compensación se calcula sobre el valor de la vivienda, y ahí se juega el dinero de verdad: cada 10.000 € de diferencia en la valoración son 5.000 € que una parte gana y la otra pierde. Los portales no sirven (muestran precios de anuncio, no de venta) y el valor de referencia catastral marca solo un mínimo fiscal. Lo justo para ambas partes es una valoración profesional con ventas reales de la zona, idéntica para los dos.
¿Y si ninguno puede quedársela?
Entonces la extinción de condominio no es tu figura: la salida es vender la casa entera y repartir. Suele ser también la respuesta cuando el que quiere quedársela no obtiene la financiación en solitario. En ese escenario, cuanto antes se asuma, mejor precio se obtiene: las ventas pactadas con calma rinden más que las forzadas por el juzgado.
Resumen práctico
1) Valoración objetiva. 2) Conversación con el banco sobre la liberación del codeudor. 3) Números de las dos opciones (quedársela vs vender). 4) Notaire. En Mayrasa te resolvemos el punto 1 gratis y, si la respuesta acaba siendo vender, gestionamos la venta completa; para el resto de pasos te orientamos desde nuestra conseil immobilier. Pregúntanos sin compromiso.
Cuánto cuesta en la práctica
Un ejemplo concreto: una vivienda de 200.000 € que pertenece a dos personas al 50%, y uno se la queda compensando al otro con 100.000 €. Estos son los costes orientativos en la Comunitat Valenciana:
| Concepto | Coste aproximado |
|---|---|
| DJA (en torno al 1,5% sobre la parte adjudicada) | 1.500 € aprox. |
| Notaire | 600 - 1.000 € |
| Enregistrement des biens | 300 - 600 € |
| Gestion (facultatif) | 300 - 500 € |
| Tasación | 300 - 600 € |
| Novación o nueva hipoteca | Variable, según el banco |
Para comparar: si esa misma mitad se comprara como una compraventa normal, el ITP rondaría los 10.000 €. La diferencia —varios miles de euros— es justo lo que se ahorra haciendo la operación como extinción de condominio.
Extinción de condominio paso a paso
- Acordad el valor de la casa con una tasación imparcial, idéntica para los dos.
- Hablad con el banco: liberación del codeudor o nueva hipoteca a nombre de quien se queda.
- Firmad la escritura de extinción ante notario, con la compensación en dinero.
- Liquidad el AJD (modelo 600) dentro de plazo.
- Inscribid la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad.
Errores frecuentes en la extinción de condominio
- Escriturarla como compraventa y pagar el ITP del 10% en vez del AJD del 1,5%.
- Compensar con otros bienes en lugar de dinero, lo que puede hacer perder el trato fiscal ventajoso.
- Adjudicar por un valor no proporcional y generar un exceso de adjudicación que tributa como una transmisión normal.
- Firmar sin resolver la hipoteca y seguir respondiendo como codeudor de una casa que ya no es tuya.
- Fijar el valor de palabra y descubrir después que una parte ha perdido miles de euros.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se ahorra frente a una compraventa?
La diferencia está en el impuesto: una compraventa de la mitad paga ITP (il 10% en la Comunitat Valenciana), mientras que la extinción de condominio paga AJD (en torno al 1,5%). En una vivienda media, eso son varios miles de euros de ahorro.
¿Sobre qué valor se paga el AJD?
Por lo general sobre el valor de la parte que se adjudica, con el valor de referencia como mínimo fiscal. Por eso una tasación bien hecha no solo reparte con justicia entre las partes, también sostiene el valor declarado ante Hacienda.
¿Puede el banco negarse a liberarme como codeudor?
Ouais. El banco solo libera a uno si el que se queda demuestra que puede pagar la cuota en solitario. Si no lo acepta, las alternativas son buscar otro banco que subrogue la hipoteca o, si no hay financiación, vender la casa y repartir.
¿Sirve la extinción de condominio si somos tres o más?
Ouais. Uno se adjudica la casa y compensa en dinero a todos los demás en proporción a su parte. Si nadie puede o quiere quedarse el inmueble, la salida vuelve a ser vender la casa entera y repartir el importe.
En herencia y en divorcio: mismas reglas, matices distintos
La figura es la misma tanto si la copropiedad viene de una herencia entre hermanos como de un divorcio, y en ambos casos el ahorro fiscal (AJD en lugar de ITP) funciona igual. Los matices están en el punto de partida. En una herencia, la casa suele llegar sin hipoteca pero con más copropietarios, así que el reto es que todos acepten el mismo valor y que quien se la queda pueda compensar a los demás. En un divorcio, lo habitual es que haya solo dos partes pero con una hipoteca conjunta viva, y ahí el cuello de botella casi siempre es el banco. En los dos escenarios, el orden correcto es idéntico: primero el valor objetivo, luego la financiación y, por último, la notaría. Resolver esos dos pasos antes de firmar es lo que convierte una operación tensa en un trámite tranquilo.
