Es el impuesto más incomprendido de la venta de una vivienda: Die kommunale Kapitalgewinne (oficialmente, IIVTNU). Se paga al ayuntamiento, no a Hacienda, y desde su reforma tiene una novedad que muchos propietarios desconocen: si no ganaste dinero con la venta, no se paga. Te explicamos cómo se calcula, cuándo se paga y cuándo no.
Qué grava exactamente
La plusvalía municipal grava el incremento de valor del suelo (no de la construcción) desde que adquiriste el inmueble hasta que lo transmites, con un máximo de 20 años computables. La paga quien vende; solo hay una excepción relevante en la zona: si el vendedor es no residente, el comprador actúa como sustituto y responde del pago, por lo que en la práctica se retiene del precio.
Las dos formas de calcularla (y puedes elegir la menor)
Método objetivo
Valor catastral del suelo × coeficiente según los años que has sido propietario (los coeficientes los fija cada ayuntamiento dentro de los máximos estatales) × tipo impositivo municipal (bis zum 30%).
Método real
La ganancia real de la operación (precio de venta menos precio de compra, en la proporción que representa el suelo sobre el valor catastral total) × tipo municipal. Desde la reforma de 2021, puedes elegir el que te salga más barato. Si compraste caro hace pocos años, el método real suele ganar; si compraste hace décadas, a veces gana el objetivo.
Cuándo NO se paga
Si vendes por un precio igual o inferior al de compra (acreditado con las dos escrituras), no hay hecho imponible y no se paga nada — aunque el ayuntamiento te envíe la liquidación igualmente: hay que declararlo y acreditar la pérdida, no ignorarlo. Tampoco tributan las aportaciones entre cónyuges por divorcio ni, como regla general bien ejecutada, las extinciones de condominio con compensación proporcional en dinero.
Plazos: 30 Werktage
En compraventas, el plazo para declarar o autoliquidar es de 30 días hábiles desde la firma (en herencias, 6 Monate). Cada ayuntamiento tiene su procedimiento: en unos autoliquidas tú, en otros declaras y te liquidan. Pasarse de plazo genera recargos, así que este trámite se deja cerrado la misma semana de la notaría.
Cuánto suele salir en la práctica
Depende brutalmente del municipio y de los años: dos ventas idénticas en precio pueden pagar cantidades muy distintas en Torrevieja, Orihuela o Guardamar. Por eso en toda venta conviene calcular la plusvalía municipal vor de aceptar una oferta: es parte del neto que te vas a llevar, junto con el IRPF de la ganancia, que explicamos en nuestra guía de impuestos por vender una vivienda.
Eine Mayrasa, cuando vendemos tu casa, te entregamos el cálculo completo del neto: precio realista de venta con valoración de mercado, plusvalía municipal estimada de tu ayuntamiento e IRPF previsto. Así decides con la cifra que de verdad importa: la que te queda.
