Heredar un piso en Torrevieja o la Costa Blanca suele llegar en el peor momento emocional y con una realidad práctica: muchos herederos viven lejos, la casa genera gastos desde el primer día y nadie tiene claro por dónde empezar. Esta guía ordena el proceso completo para vender un piso heredado: qué trámites van antes, qué impuestos tocan y cuándo puedes firmar la venta de verdad.
Lo primero: no puedes vender hasta adjudicarte la herencia
Aunque tengas comprador, el piso no se puede escriturar a su nombre hasta que la herencia esté aceptada y adjudicada ante notario, e inscrita (o al menos presentada) en el Registro de la Propiedad. Prometer una venta antes de completar estos pasos es la fuente número uno de operaciones caídas.
La documentación que vas a necesitar
Certificado de defunción, certificado de últimas voluntades, copia autorizada del testamento (o declaración de herederos ante notario si no lo hay), escrituras del piso, último recibo del IBI y, con todo ello, de escritura de aceptación y adjudicación de herencia ante notario. Si algún heredero vive en el extranjero, puede otorgar un poder notarial para no tener que viajar a cada firma.
Los impuestos que van antes de la venta
Impuesto de sucesiones
Se presenta en un plazo de 6 meses desde el fallecimiento (prorrogables si se pide a tiempo). En la Comunitat Valenciana, cónyuge, hijos y padres disfrutan actualmente de una bonificación del 99%, así que en la mayoría de herencias familiares la factura es muy inferior a lo que la gente teme.
Plusvalía municipal
El ayuntamiento cobra por el incremento de valor del suelo desde que el fallecido adquirió el inmueble. Se paga también dentro de los 6 månader. Guarda el justificante: la volverás a calcular cuando vendas, pero solo por el periodo desde la herencia.
El detalle que casi nadie cuida: el valor de adjudicación
El valor que pongas al piso en la escritura de herencia será tu precio de adquisición a efectos de IRPF cuando lo vendas. Adjudicarlo por un valor artificialmente bajo ”para pagar menos ahora” suele salir carísimo después: toda la diferencia hasta el precio de venta tributará como ganancia patrimonial. La referencia mínima es el valor de referencia catastral, pero conviene ajustarlo con una valoración real de mercado.
Ya puedes vender: cómo hacerlo bien
Con la herencia adjudicada, el proceso es el de cualquier venta, con dos particularidades: la vivienda suele necesitar una puesta a punto (vaciado, limpieza, pequeños arreglos) y el precio debe fijarse con datos, no con el recuerdo de ”lo que valía”. En la zona, dessutom, tu comprador más probable es internacional: anunciar en varios idiomas multiplica las opciones.
Plazos realistas
Entre reunir documentación, firmar la adjudicación y liquidar impuestos, lo habitual son de 2 a 4 meses antes de poder firmar una compraventa; más si hay varios herederos o alguno reside fuera. Empezar la preparación de la venta en paralelo (valoración, fotos, documentación del inmueble) ahorra ese tiempo.
En Mayrasa acompañamos herencias de principio a fin: coordinamos con la notaría, valoramos el piso con ventas reales de tu zona y nos ocupamos de sälj din lägenhet i Torrevieja mientras tú no tienes que desplazarte. Cuéntanos tu caso y te decimos exactamente en qué punto estás y qué falta.
Los gastos que siguen corriendo mientras decides
Un piso heredado no espera. Desde el día del fallecimiento se siguen generando gastos que alguien tiene que asumir, normalmente los herederos y en proporción a su parte:
- Cuotas de comunidad, incluidas las derramas aprobadas antes o después del fallecimiento.
- IBI y tasa de basuras, que se giran a quien figure como titular a 1 de enero.
- Suministros: aunque nadie viva allí, mantener luz y agua activas facilita las visitas y evita humedades y sorpresas.
- Seguro de hogar: conviene mantenerlo y avisar a la aseguradora de que la vivienda está desocupada, o puede no cubrir un siniestro.
Ojo con las deudas de comunidad: el piso responde de las cuotas del año en curso y los tres anteriores, así que pídele al administrador un certificado de estar al corriente antes de cerrar nada con un comprador.
Si sois varios herederos y no hay acuerdo
Mientras la herencia no se reparte, el piso pertenece a todos en proindiviso. Para vender hace falta unanimidad: basta con que uno se niegue para bloquear la operación. Las tres salidas habituales son que un heredero compre la parte de los demás mediante extinción de condominio, vender conjuntamente y repartir el dinero, o —como último recurso— acudir a la división judicial, que es lenta y suele acabar en subasta por debajo de mercado.
Lo desarrollamos con las opciones y sus costes en la guía sobre vender una casa heredada entre hermanos.
Cuánto cuesta el proceso
Cifras orientativas para una herencia sencilla con un piso en la Costa Blanca. Varían según el valor del inmueble y el número de herederos:
| Concepto | Coste aproximado |
|---|---|
| Certificados de defunción y últimas voluntades | Gratuito o unos pocos euros |
| Declaración de herederos (si no hay testamento) | 300 - 600 € |
| Escritura de aceptación y adjudicación | 600 - 1.200 € |
| Fastighetsregistret | 300 - 600 € |
| Impuesto de sucesiones (C. Valenciana, familia directa) | Bonificado al 99% |
| Plusvalía municipal por la herencia | Según años y valor del suelo |
| Gestoría o abogado (frivillig) | 500 - 1.500 € |
A esto se suman, ya en la venta, la nueva plusvalía municipal por el periodo desde la herencia y el IRPF sobre la ganancia patrimonial, si la hay.
Errores que salen caros
- Dejar pasar los 6 månader sin presentar el impuesto de sucesiones ni pedir prórroga. Se pierden bonificaciones y aparecen recargos.
- Adjudicar por valor demasiado bajo para pagar menos en ese momento y acabar tributando la diferencia entera en IRPF al vender.
- Firmar arras antes de tener la herencia inscrita. Si el registro se retrasa, incumples plazo y puedes tener que devolver el doble.
- Vaciar la casa sin inventario cuando hay varios herederos. Es una de las causas más comunes de conflicto familiar.
- Poner precio por lo que costó o por lo que pide el vecino, en vez de por ventas reales cerradas en la misma zona.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender el piso sin aceptar la herencia?
Inga. Vender implica disponer del bien y eso solo puede hacerlo el propietario. Firmar la venta supone aceptar tácitamente la herencia, con sus deudas incluidas. Si sospechas que hay deudas superiores al valor del piso, consulta antes la opción de aceptar a beneficio de inventario.
¿Tengo que pagar IRPF si vendo justo después de heredar?
Solo por la diferencia entre el valor de adjudicación en la herencia y el precio de venta. Si vendes poco después y por un importe similar, la ganancia suele ser pequeña o nula. De ahí la importancia de no infravalorar el piso en la escritura.
¿Y si vivo en el extranjero?
Puedes otorgar un poder notarial en tu país —con apostilla de La Haya y traducción jurada— para que alguien firme por ti tanto la herencia como la venta. Necesitarás NIE. Si además no eres residente fiscal en España, el comprador retendrá un 3% del precio a cuenta de tu IRNR.
¿Conviene reformar antes de vender?
Casi nunca una reforma integral. Sí compensan el vaciado, una limpieza a fondo, pintura y arreglar lo que esté roto a la vista. En pisos heredados de la zona, esa puesta a punto básica suele mover más el precio final que cualquier obra grande.
