När ett par bestämmer sig för att separera och huset ska säljas, praktiska tvivel uppstår: ¿conviene vender la casa en el divorcio, innan du undertecknar den eller efter? Svaret påverkar skatterna, till bolånet och, framför allt, till det pris du kommer att få. Låt oss gå i delar.
Sälj före skilsmässa: la vía que suele ganar
Vender de mutuo acuerdo mientras el matrimonio sigue vigente tiene ventajas claras: ni båda skriver under som säljare, la hipoteca se cancela en la misma notaría y cada uno se lleva su parte sin pasos intermedios. Dessutom, el convenio regulador llega después con el problema ya resuelto: solo hay que repartir dinero, no negociar sobre un inmueble.
La ventaja fiscal también existe: si la casa era vuestra vivienda habitual, cada uno puede aplicar la exención por reinversión en el IRPF si compra nueva vivienda habitual en los dos años siguientes, y los mayores de 65 años quedan exentos sin condiciones. Cuanto más tiempo pase entre irse de la casa y venderla, más riesgo hay de perder la condición de vivienda habitual (la ley da margen, pero no infinito; quien dejó la vivienda por el divorcio conserva el beneficio si en ella siguió viviendo el otro cónyuge con los hijos).
Vender después del divorcio: cuándo tiene sentido
A veces no queda otra: no hay acuerdo aún, o el uso está atribuido a los hijos y la venta se pospone. Es perfectamente viable, pero con tres avisos: seguiréis compartiendo gastos e hipoteca mientras tanto; la casa habitada por una sola de las partes suele llegar al mercado peor presentada; y la venta exigirá de nuevo la firma de ambos, con la relación como esté en ese momento. Si el plan es vender ”más adelante”, ponedle fecha en el convenio: los ”ya veremos” se convierten en años.
¿Y venderle mi mitad al otro?
Esa operación no es una compraventa normal: es una extinción de condominio, y hecha correctamente tributa mucho menos. Le dedicamos una guía completa aparte; la clave aquí es una sola: el valor de la mitad debe salir de una valoración objetiva, no de una negociación emocional. Pagar de más (o cobrar de menos) por la mitad de tu propia casa es el error económico más común de los divorcios.
El calendario inteligente
1) Valoración real de la vivienda, juntos y con los mismos datos. 2) Decisión: försäljning, extinción o espera pactada con fecha. 3) Si es venta: preparación y salida al mercado con un precio defendible, sin transmitir urgencia (los compradores la huelen y la usan). 4) Firma y reparto. Todo el proceso puede resolverse en pocos meses si el paso 1 se hace bien.
En Mayrasa acompañamos ventas por separación cada mes: valoración imparcial para las dos partes, información idéntica para ambos y gestión completa de la venta con total discreción. Si estáis en este punto, empezad por saber cuánto vale la casa: es gratis y aclara todo lo demás.
Antes, después o extinción: comparado
Para verlo de un vistazo, así queda cada camino según lo que más suele importar:
| Aspecto | Vender antes | Vender después | Extinción de condominio |
|---|---|---|---|
| Quién firma | Ambos, aún casados | Ambos, ya divorciados | Uno compra; el otro vende su mitad |
| Fiscalidad | Exención por reinversión más fácil de mantener | Riesgo de perder la vivienda habitual con el tiempo | AJD (en torno al 1,5%) para quien se la queda |
| Inteckning | Se cancela en la venta | Se cancela en la venta, pero se paga entre medias | Requiere novación o liberación de codeudor |
| Föregångare | Casa mejor presentada y sin urgencia | A menudo peor presentada y con prisa | Depende de la tasación acordada |
El reloj fiscal: no pierdas la exención por reinversión
La ventaja fiscal más grande de vender la que fue vuestra vivienda habitual es la exención por reinversión, pero tiene reglas de tiempo que conviene respetar:
- Dos años para reinvertir: si compras otra vivienda habitual en los dos años anteriores o posteriores a la venta, la ganancia reinvertida queda exenta de IRPF.
- Quien se fue por el divorcio conserva la condición de vivienda habitual si en la casa siguieron viviendo el otro cónyuge y los hijos, aunque él ya no resida allí.
- Mayores de 65 años: la venta de su vivienda habitual queda exenta sin necesidad de reinvertir.
- Cuanto más se alarga la venta tras la separación, más difícil es sostener que sigue siendo vivienda habitual; ahí es donde el calendario cuesta dinero.
Son criterios generales de IRPF; el detalle depende de vuestro caso, así que confirmadlo con una gestoría antes de firmar.
Errores de calendario que cuestan dinero
- Irte de casa y dejar pasar años antes de vender, perdiendo por el camino la exención por reinversión.
- Aceptar un ”ya venderemos” sin fecha escrita en el convenio.
- Vender con prisa justo después del divorcio y aceptar la primera oferta a la baja.
- Fijar el valor de la mitad ”a ojo” en la extinción de condominio, sin tasación imparcial.
- No avisar al banco y seguir respondiendo del 100% de una hipoteca que paga el otro.
Preguntas frecuentes
¿Es mejor vender antes o después del divorcio?
En la mayoría de los casos, antes: firmáis los dos como matrimonio, la hipoteca se cancela en la propia venta y es más fácil mantener la exención por reinversión. Vender después tiene sentido cuando aún no hay acuerdo o el uso está atribuido a los hijos.
¿Cuánto tiempo tengo para reinvertir y no pagar IRPF?
Dos años para comprar una nueva vivienda habitual, antes o después de la venta. Solo queda exenta la parte de la ganancia que reinviertas; si reinviertes una parte, el resto tributa.
¿Pierdo la exención si me fui de casa antes de venderla?
No necesariamente. Si dejaste la vivienda por la separación y en ella siguieron viviendo tu ex y los hijos, Hacienda admite que para ti sigue teniendo la consideración de vivienda habitual a efectos de la exención.
¿Podemos pactar en el convenio que se venda en un plazo?
Ja, y es muy recomendable. Fijar una fecha o un hito (por ejemplo, la mayoría de edad de los hijos) evita que la venta se quede en un ”ya veremos” que se alarga años y reabre el conflicto. Con esa fecha clara, preparar y ejecutar la venta es sencillo.
Un ejemplo de por qué el momento importa
Imagina una pareja con un apartamento en Torrevieja que fue su vivienda habitual. Si venden de mutuo acuerdo antes de firmar el divorcio y cada uno reinvierte su parte en una nueva vivienda habitual, la ganancia puede quedar exenta de IRPF y la hipoteca se cancela en la misma notaría: problema cerrado. Och, en cambio, uno se marcha, la venta se pospone ”para más adelante” y pasan tres o cuatro años con la casa medio habitada y sin acuerdo, pueden encontrarse con que ya no computa como vivienda habitual, que la ganancia tributa entera y que durante todo ese tiempo han seguido pagando y discutiendo por el mismo inmueble. Es el mismo piso y las mismas personas: solo cambia el calendario, y con él, miles de euros.
