En casi todas las separaciones hay una pregunta que pesa más que las demás: ¿qué pasa con la casa en un divorcio? La respuesta depende de tres cosas: de quién es la vivienda, si hay hijos y qué hipoteca queda. Aquí tienes el mapa completo de opciones, sin tecnicismos, para decidir con la cabeza fría.
Första: ¿de quién es la casa?
Si se compró casada la pareja en régimen de gananciales, la casa es de los dos al 50%, aunque solo uno pagara. En separación de bienes (o comprada antes del matrimonio), es de quien figura en la escritura, en el porcentaje que figure. Este dato marca todo lo demás: solo se reparte lo que es común.
Segundo: el uso no es la propiedad
Si hay hijos menores, el juez o el convenio suele atribuir el uso de la vivienda al progenitor que se queda con ellos, aunque la casa siga siendo de ambos. Es una situación temporal que congela la venta pero no la propiedad: el otro sigue siendo dueño (y suele seguir pagando su parte de hipoteca). Cada vez más convenios pactan límites: uso hasta cierta edad de los hijos, o venta en un plazo determinado.
Las tres salidas para la vivienda común
1. Venderla y repartir
La opción más limpia cuando ninguno puede (o quiere) asumirla en solitario: se vende, se cancela la hipoteca en la propia notaría y se reparte el resto según los porcentajes. La clave es hacerlo con método y no con urgencia: una casa vendida ”para acabar ya” pierde con facilidad un 10% o más de su valor.
2. Que uno se la quede (extinción de condominio)
Uno compensa al otro por su mitad y se queda la casa entera. Fiscalmente es la vía más eficiente (tributa por AJD, no por ITP), pero exige dos cosas: acordar un valor justo —aquí una valoración objetiva evita la mitad de las discusiones— y que el banco acepte liberar al que sale de la hipoteca, porque firmar el convenio no borra tu nombre del préstamo.
3. Mantenerla en común (alquilarla o esperar)
Posible, pero es la opción que más conflictos genera a medio plazo: gastos compartidos, decisiones a dos y vidas que siguen caminos distintos. Si se elige, mejor con pacto escrito de gastos, uso y fecha de revisión.
El error más caro: dejar la hipoteca ”como está”
Aunque el convenio diga que la casa y su préstamo son de uno, para el banco los dos titulares siguen debiendo el 100%. Si el que se quedó la casa deja de pagar, el otro responde —y su capacidad de comprar otra vivienda queda bloqueada mientras tanto. La liberación del codeudor (novación) o la venta son las únicas salidas reales.
Decidir con números, no en caliente
Antes de firmar nada, reúne tres cifras: cuánto vale la casa hoy de verdad, cuánta hipoteca queda y qué costaría cada opción. Con eso delante, la decisión suele ser evidente. En Mayrasa te damos la primera —una valoración gratuita con ventas reales de tu zona— y si la salida es vender, nos ocupamos de toda la venta tratando a las dos partes por igual, con la discreción que estas situaciones piden. Cuéntanos tu caso sin compromiso.
Cómo tributa cada salida
Cada opción tiene una factura fiscal distinta, y conviene tenerla en cuenta antes de decidir. Un resumen orientativo:
| Salida | Cómo tributa | Nota |
|---|---|---|
| Vender y repartir | IRPF sobre la ganancia de cada uno más plusvalía municipal | Si es vivienda habitual y reinviertes en otra, la ganancia puede quedar exenta |
| Extinción de condominio (uno se la queda) | AJD, en torno al 1,5%, en lugar de ITP | Lo paga quien se adjudica la casa |
| Mantenerla y alquilarla | IRPF sobre el alquiler que reciba cada uno | Con reducción si es alquiler de vivienda habitual del inquilino |
Son criterios generales; el importe exacto depende de vuestro caso, así que conviene confirmarlo con una gestoría antes de firmar el convenio.
La hipoteca: qué puede hacer el banco
El convenio regulador vincula a la expareja, pero no al banco. Si el préstamo está a nombre de los dos, estas son las vías reales para desligarse:
- Liberación de codeudor (novación): el banco saca a uno del préstamo. Solo la concede si quien se queda demuestra ingresos suficientes para asumir la cuota en solitario.
- Subrogación o nueva hipoteca: quien se queda la casa refinancia el préstamo a su nombre, a veces cambiando de banco para mejorar condiciones.
- Cancelación en la venta: si se vende, la hipoteca se cancela en la propia notaría con el precio de la compraventa y desaparece el problema para ambos.
Lo que el banco no hace es liberarte solo porque lo diga el convenio: sin novación o venta, sigues debiendo el 100% frente a la entidad.
Errores frecuentes con la casa en un divorcio
- Firmar el convenio sin hablar con el banco y descubrir después que sigues atado a la hipoteca.
- Confundir el uso con la propiedad y creer que quien vive en la casa ya es su único dueño.
- Fijar el valor de la casa ”a ojo” para la extinción de condominio, en vez de con una tasación imparcial.
- Malvender por acabar cuanto antes y perder un 10% o más del valor en el proceso.
- Mantener la casa en común sin pacto escrito de gastos, uso y fecha de revisión.
Preguntas frecuentes
¿Me pueden obligar a vender si no quiero?
Si la casa es común y no hay un uso atribuido a hijos menores, cualquiera de los dos puede pedir la división de la cosa común, que al ser la vivienda indivisible acaba en subasta. Nadie está obligado a seguir en copropiedad, así que casi siempre es mejor acordar una venta ordenada que llegar a ese punto.
¿Sigo pagando la hipoteca aunque me vaya de casa?
Ja, mientras tu nombre siga en el préstamo. Irte de la vivienda no te libera frente al banco: solo lo hacen la novación con liberación de codeudor o la venta con cancelación de la hipoteca.
¿Pago impuestos si mi ex me compra mi mitad?
Quien se queda la casa paga el AJD de la extinción de condominio. Para quien sale, si la compensación se ajusta al valor real de su parte, por lo general no hay ganancia patrimonial en IRPF, pero conviene confirmarlo según las cifras concretas.
¿Qué pasa con el uso de la vivienda cuando los hijos crecen?
El uso atribuido por tener hijos menores es temporal y revisable. Muchos convenios fijan un límite —una edad de los hijos o un plazo— a partir del cual la casa se vende o se liquida. Dejarlo por escrito evita reabrir el conflicto años después.
