Vender tu casa para comprar otra tiene un premio fiscal que mucha gente desaprovecha por no conocer sus reglas: la exención por reinversión en vivienda habitual. Bien aplicada, significa no pagar IRPF por la ganancia de la venta. Mal aplicada —o aplicada sin cumplir los requisitos—, significa una liquidación de Hacienda años después. Estas son las reglas del juego.
Qué permite exactamente
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe obtenido en comprar (o construir) otra vivienda habitual, la ganancia patrimonial queda exenta de IRPF en la proporción reinvertida. Reinversión total, exención total; reinversión parcial, exención parcial. En una ganancia de 60.000 €, hablamos de ahorrarse en torno a 12.000 € o más.
Requisito 1: que sea de verdad tu vivienda habitual
La vendida debe haber sido tu residencia efectiva durante al menos 3 años continuados (salvo circunstancias que obliguen al cambio: traslado laboral, matrimonio, separación…). Y cuenta un matiz clave: se considera que vendes tu vivienda habitual si lo fue en algún momento dentro de los 2 años anteriores a la venta — un respiro para quien ya se mudó antes de vender. La nueva, a su vez, debe habitarse de forma efectiva en un plazo de 12 meses desde la compra.
Requisito 2: el plazo de los 2 años
La reinversión puede hacerse en los 2 años posteriores a la venta o en los 2 años anteriores (sí: también vale comprar primero y vender después, algo habitual con obra nueva). Si compras sobre plano, lo determinante es que la adquisición jurídica —la entrega— encaje en el plazo, así que conviene revisar el calendario de la promotora antes de confiar la exención a una entrega prometida.
Requisito 3: cuánto hay que reinvertir
No la ganancia: el importe total obtenido en la venta (descontando la hipoteca cancelada). Si vendes por 200.000 € con 50.000 € de hipoteca pendiente, el importe a reinvertir para exención total son 150.000 €. Si la casa nueva cuesta menos, la exención será proporcional.
El caso especial: mayores de 65
Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está exenta sin necesidad de reinvertir en nada. Es la regla que permite a tantos propietarios de la zona vender el chalet grande, comprar algo cómodo y quedarse la diferencia limpia de IRPF.
Cómo se aplica (y el error típico)
La exención se consigna en la declaración del IRPF del año de la venta, manifestando la intención de reinvertir. No hacerlo, o vender la nueva vivienda antes de consolidar su carácter de habitual, son los errores que acaban en paralela de Hacienda. Recuerda además que esta exención es del IRPF: la plusvalía municipal va aparte y tiene sus propias reglas.
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