Tienes un apartamento o bungalow en Torrevieja u Orihuela Costa y la eterna pregunta: ¿alquiler vacacional o larga temporada? La respuesta de bar es «el vacacional da más». La respuesta con números es: depende de tu ocupación real, tus gastos de gestión y tu tolerancia a la regulación. Hagamos la cuenta completa.
La cuenta del alquiler vacacional
Ingresos altos por noche, pero repartidos de forma brutalmente estacional: julio-agosto se llena solo, primavera y otoño dependen de tu precio y tus reseñas, y el invierno lo salva —a veces— el cliente de larga estancia invernal (jubilados del norte de Europa). A los ingresos réstales: comisiones de plataformas, gestión y limpiezas (un gestor profesional cobra en torno al 20-25%), suministros a tu cargo, reposiciones y desgaste acelerado, seguro específico… y la licencia turística con sus requisitos, que en la Comunitat Valenciana se ha endurecido (lo contamos en la guía de la licencia de alquiler turístico). El neto real suele quedar bastante lejos del bruto que ilusiona.
La cuenta de la larga temporada
Renta menor por mes, pero doce meses cobrados, un solo inquilino, suministros a su cargo y desgaste normal. Sus riesgos son otros: el impago (mitigable con buena selección y seguro de impago) y una regulación de vivienda habitual con contratos de 5/7 años y renta más rígida. La gestión, en cambio, es mínima comparada con el vacacional.
El empate técnico que casi nadie cuenta
En muchas zonas de Torrevieja, cuando al vacacional se le restan todos sus gastos y se le pone una ocupación realista (no la de agosto extrapolada), el neto anual queda sorprendentemente cerca de la larga temporada — con diez veces más trabajo y regulación. El vacacional gana claramente cuando el inmueble es muy bueno para ese uso (primera línea, piscina, capacidad familiar), se gestiona de forma profesional y la licencia está asegurada. Pierde cuando es un piso corriente lejos de la playa gestionado a ratos.
La tercera vía: temporada media
Contratos de temporada (1-10 meses) a trabajadores desplazados o invernantes europeos: renta mejor que la habitual, menos rotación que el vacacional y sin licencia turística. Exige causalidad real de temporada bien documentada en el contrato, pero para muchos propietarios de la zona es el equilibrio perfecto.
Y siempre queda la pregunta incómoda
¿Y si ni una ni otra? Con los precios actuales de venta en la zona, hay carteras que rinden menos alquiladas de lo que rendiría su capital vendiendo hoy y recolocando. Antes de decidir régimen de alquiler, conoce el valor de venta real de tu inmueble: es el término de comparación que falta en casi todas las cuentas. En Mayrasa te damos ese dato gratis, y si alquilas, te orientamos sobre la demanda real de tu tipología — puedes ver la que existe entre compradores en nuestra selección de apartamentos en Torrevieja. Números primero; régimen después.
