Es un caso constante en la Costa Blanca: unos padres extranjeros compraron casa en Torrevieja hace veinte años y ahora sus hijos, que viven en Bélgica, Francia, Países Bajos o Reino Unido, heredan una vivienda en un país cuyo sistema no conocen. Esta guía explica, en orden, qué implica heredar una vivienda en España siendo no residente y qué decisiones conviene tomar.
Qué ley se aplica a la herencia
Por el Reglamento europeo de sucesiones, la herencia se rige en principio por la ley del país de residencia habitual del fallecido, salvo que en su testamento hubiera elegido la ley de su nacionalidad. Por eso es tan importante localizar el testamento (en España, el certificado de últimas voluntades lo revela) y, si hay testamento extranjero, legalizarlo. En cualquier caso, el inmueble situado en España se tramita con notario y Registro españoles.
Los trámites que puedes hacer sin viajar
Casi todo puede gestionarse a distancia: necesitarás un NIE (se puede solicitar en el consulado español de tu país), y puedes otorgar un poder notarial para que un representante firme en tu nombre la aceptación de herencia y, si procede, la venta. Los certificados extranjeros (defunción, matrimonio, actas notariales) deben venir apostillados y con traducción jurada.
Impuestos: dónde y cuánto
Como no residente, liquidas el impuesto de sucesiones ante la Agencia Tributaria estatal, pero con derecho a aplicar la normativa autonómica correspondiente: si el causante residía en la Comunitat Valenciana, la bonificación del 99% para cónyuge, hijos y padres también te alcanza. El plazo son 6 meses desde el fallecimiento (prorrogables si se pide a tiempo), igual que la plusvalía municipal del ayuntamiento.
Y después de heredar: ¿mantener o vender?
Si mantienes la casa
Asumirás sus gastos anuales (IBI, comunidad, seguros, suministros) y, como no residente, la declaración anual del IRNR por imputación de rentas aunque la casa esté vacía. Si la alquilas, tributarás por esos ingresos en España.
Si decides vender
Recuerda dos cifras: el valor por el que adjudiques la herencia será tu precio de adquisición a efectos de la ganancia futura, y al vender como no residente el comprador retendrá un 3% del precio a cuenta de tu impuesto. Con una buena valoración de adjudicación y la venta bien ejecutada, la operación es limpia y previsible.
El error típico: dejar la casa «para más adelante»
Casas cerradas años, sin mantenimiento, generando gastos, con la comunidad reclamando y perdiendo valor. Si ninguno de los herederos va a usarla de verdad, decidir pronto —alquilar o vender— es siempre la opción más rentable.
En Mayrasa somos especialistas en propietarios internacionales: coordinamos herencia y venta con notaría, gestionamos la vivienda a distancia y la vendemos con difusión en varios idiomas. Si has heredado una casa en la zona, te la valoramos y la vendemos sin que tengas que venir más que a lo imprescindible (o nada, con poder). Escríbenos en tu idioma.
