Si vendes una propiedad en España y no eres residente fiscal aquí, hay una cifra que debes conocer antes de firmar: he 3%. El comprador está obligado a retener la retention of 3% a no residentes sobre el precio de venta e ingresarla en Hacienda a cuenta de tus impuestos. No es un impuesto extra: es un anticipo — y muchas veces se recupera. Te contamos cómo funciona.
Por qué existe y cómo se aplica
Hacienda no puede perseguir fácilmente a un vendedor que vive en otro país, así que asegura el cobro reteniendo en origen: el comprador descuenta el 3% del precio escriturado y lo ingresa mediante el modelo 211 en el plazo de un mes desde la firma. Tú recibes el 97% del precio más la copia del 211, que necesitarás para el paso siguiente. Esto se aplica se venda a quien se venda: comprador español o extranjero, particular o empresa.
El paso que decide si recuperas dinero: el modelo 210
Después de la venta, tienes que declarar la ganancia real mediante el model 210 (plazo: tres meses desde que acabó el mes del ingreso del 211). La ganancia se calcula como precio de venta menos precio de compra y gastos e inversiones justificados, y tributa al 19%. Entonces se compara con el 3% retenido:
— Si el 19% de tu ganancia es menor que lo retenido (o vendiste con pérdida), Hacienda te devuelve la diferencia. Es el caso más habitual en ventas sin gran plusvalía: se recuperan miles de euros simplemente por presentar bien el 210 con sus justificantes.
— Si es mayor, pagas la diferencia. La retención habrá cubierto solo una parte.
La otra retención de la que nadie avisa: municipal capital gains
Como vendedor no residente, el obligado ante el ayuntamiento por la plusvalía municipal es el comprador (como sustituto), así que en la práctica también se descuenta del precio en notaría. Pide el cálculo antes de aceptar la oferta: forma parte de tu neto real.
Cómo minimizar sorpresas (y maximizar la devolución)
Guarda y aporta todo lo que sube tu precio de adquisición: escritura de compra con sus impuestos, facturas de reformas con licencia, gastos de notaría y registro. Ten el NIE y un representante o asesor que presente el 210 en plazo. Y sobre todo, calcula el neto completo antes de vender: precio realista de mercado, less 3%, menos plusvalía municipal, menos cancelación de hipoteca si la hay. En Mayrasa preparamos ese cálculo con cada valuation y acompañamos a vendedores internacionales en todo el proceso de venta de su casa, en su idioma y sin que tengan que viajar más que a lo imprescindible. ¿Vendes siendo no residente? Te hacemos los números completos gratis.
